Wykupy gruntów pod cel publiczny

[piechocinski]

Wykupy nieruchomości - uwagi z drogowej praktyki

W powszechnie prowadzonej szerokiej dyskusji nad realnością programu budowy
autostrad, dróg ekspresowych i linii kolejowych wyrażane są poglądy, że na
przeszkodzie w osiągnięciu założonego celu stoją obowiązujące przepisy z
zakresu ochrony środowiska i zamówień publicznych. Niektórzy z dyskutantów
poruszają jeszcze problemy materiałowe i kadrowe. W tych sprawach pisałem już wielokrotnie. Poza dyskusją pozostają natomiast sprawy z zakresu nabywania nieruchomości pod planowany cel publiczny i konfliktów wynikających z przyjętych w Polsce prawnych rozwiązań. Na razie co prawda przygotowujący dotychczasowe inwestycje na szlakach kolejowych nie napotykali na taką skalę jak drogowcy trudności w realizacji wykupów gruntów ale już dziś nie tylko w odniesieniu do planów budowy linii po nowym śladzie warto przeanalizować w tym zakresie problemy drogowców.

Problemy z wyszacowaniem wartości

Szczególnie znaczący problem przy nabywaniu nieruchomości w oparciu o wycenę
rzeczoznawcy majątkowego stanowi wartość odtworzeniowa obiektów
budowlanych. Zarówno ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (Dz. U. nr 46 z 2000 r. ze zm.), jak i rozporządzenie Rady
Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i
sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), a
także ww. standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych definiują wartość
odtworzeniową nieruchomości jako wartość równą kosztom odtworzenia obiektu
z uwzględnieniem stopnia zużycia. Wydawać by się mogło, że wypłata
odszkodowania ustalonego w ten sposób jest zgodna z odczuciem społecznej
sprawiedliwości, tzn. tak ustalone odszkodowanie wypłacone przy nabywaniu
nieruchomości pod drogę sprawia, że właściciel nie zyskuje nic ponad to co
posiadał przed przeznaczeniem jego nieruchomości pod drogę. W
rzeczywistości okazuje się jednak, że oferowana kwota nie wystarcza na
wybudowanie obiektu, gdyż nie jest możliwe wybudowanie zużytego obiektu. W
tym przypadku sprawa nie może zostać rozwiązana w drodze umowy
cywilno-prawnej (właściciel odmawia przyjęcia oferty Generalnego Dyrektora
Dróg Krajowych i Autostrad), lecz trafia na drogę postępowania
administracyjnego prowadzonego przez wojewodę. Wprawdzie w nowej
SpecUstawie zapisano, że ustalone odszkodowanie nie może pogorszyć sytuacji
mieszkaniowej właściciela, jednak nie podano sposobu obliczenia tej wartości.

Zamiana nieruchomości

Trudnym problemem jest także kwestia dokonywania zamian nieruchomości
Skarbu Państwa na nieruchomości będące własnością osób fizycznych. W
znowelizowanej ustawie (podobnie jak w „starej”) (Dz. U. nr 80, poz. 721 ze
zm.) zagadnienie to poruszone jest dość lakonicznie w art. 13 ust. 2. Jest
tam mowa o uprawnieniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do
nabywania nieruchomości położonych poza projektowanym pasem drogowym z
przeznaczeniem ich na nieruchomości zamienne. W związku z faktem, że
przedmiotowa ustawa, w kwestiach nią nieuregulowanych, odsyła do powyżej
wymienionej ustawy o gospodarce nieruchomościami, okazuje się, że Generalny
Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad nie może dokonać takiej zamiany
bezpośrednio z właścicielem działki przewidzianej do zajęcia pod budowę
drogi. Jest to konsekwencją faktu, że Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i
Autostrad nabywa nieruchomości w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa (w
trwały zarząd Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad) oraz, że
reprezentantem Skarbu Państwu w zakresie gospodarki nieruchomościami, w tym
zamiany nieruchomości jest starosta. Zgodnie z ustawą przed dokonaniem
zamiany nieruchomości Generalny Dyrektor zobowiązany jest wystąpić do
Ministra Infrastruktury o zgodę na złożenie wniosku do starosty o
wygaszenie trwałego zarządu oraz o dokonanie zamiany. Dopiero po uzyskaniu
takiej zgody można złożyć stosowny wniosek w tej sprawie. O tym jak bardzo
skomplikowany proceduralnie jest proces zamiany świadczy fakt, że starosta,
aby wykonać wniosek Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad musi
uzyskać zgodę wojewody. Z uwagi na tę skomplikowaną procedurę proces
zamiany nieruchomości trwa długo uniemożliwiając tym samym szybkie
pozyskanie nieruchomości.
.
Problem resztówek

Mówiąc o przywołanej powyżej ustawie z dnia 10 kwietnia 2003 r., mimo
niewątpliwych jej zalet pozwalających na przyspieszenie procesu budowy dróg
krajowych należy także skrytykować brak precyzji w sformułowaniu przepisu
art.13 ust. 3. Jest tam mowa o obowiązku Generalnego Dyrektora Dróg
Krajowych i Autostrad do nabycia pozostałej części nieruchomości, powstałej
w wyniku podziału w przypadku jeśli po nabyciu części działki pod drogę
pozostała część nie będzie się nadawała do wykorzystania na dotychczasowe
cele. Brak jest jednak w ustawie kryteriów, według których należałoby
rozpatrywać czy działka nadaje się do wykorzystania na dotychczasowe cele,
tj. czy należy kierować się kryterium powierzchni, kształtu, ukształtowania
terenu, zmianą warunków dojazdu, uciążliwością oddziaływania drogi itp. Z
uwagi na brak jednoznacznych kryteriów, ocena, czy działka spełnia
przesłanki przytoczonego przepisu czy też nie, jest w dużej mierze
subiektywna. Szczególnie kontrowersyjna jest kwestia „odcinania” części
nieruchomości przez nowobudowaną drogę i powstanie długiego dojazdu do
drugiej części.
Remedium w stosunku do ww. problemów przy podjęciu decyzji co do wykupienia
działki bądź jego braku mogłoby być doprecyzowanie ww. przepisu poprzez
skonkretyzowanie kryteriów oceny przydatności działki do wykorzystania na
cele realizowane przed przeznaczeniem jej części pod rozbudowę drogi.
Regulacji wymagają również liczne przypadki znacznego zmniejszenia
powierzchni gospodarstw rolnych poprzez przeznaczenie ich części pod budowę
drogi.
Zgodnie z art. 12 SpecUstawy projekt podziału nieruchomości zatwierdza
wojewoda w drodze decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi, zaś linie podziału
nieruchomości stanowią linie rozgraniczające teren ustalone mocą tej
decyzji. Mimo niezaprzeczalnego atutu takiego rozwiązania, jakim jest
uniezależnienie zatwierdzenia projektu podziału od wydawania jednostkowych
decyzji wójta danej gminy jest jednak także negatywna strona tego zapisu.
Ujawnia się ona w momencie, gdy okazuje się, że podział zatwierdzony
decyzja nie uwzględnia niewykazanych na mapie sytuacyjnej obiektów albo
szczególnych uwarunkowań związanych z nieruchomością. Wynika to z faktu, iż
– zgodnie z art. 5 ust. 5 ww. ustawy – o wszczęciu postępowania w sprawie
wydania decyzji strony informowane są w drodze obwieszczenia wojewody w
urzędzie gminy oraz w prasie lokalnej. Brak jest bezpośredniego
informowania stron, co powoduje, że właściciele wnoszą uwagi do podziału
już po wydaniu decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi, często w dniu, gdy
decyzja zyskała już klauzulę decyzji ostatecznej (tj. gdy minął już
ustawowy termin złożenia odwołania od decyzji do organu drugiej instancji).
Zdarza się, że informacje przekazane przez właściciela powodują, że
występuje konieczność zmiany linii rozgraniczających. W związku z faktem,
iż zmiana decyzji na tym etapie spowodowałaby konieczność wszczęcia nowego
postępowania i mogłoby to wydłużyć czas przygotowania inwestycji, niezbędne
jest znalezienie rozwiązania satysfakcjonującego zarówno właściciela
nieruchomości przeznaczonej pod drogę, jak i inwestora .

Odszkodowania

Problemu związanego z nabywaniem gruntów nastręcza też zapis artykułu 19
ust. 2 ww. ustawy, w którym zapisano: „Jeżeli przeznaczona na pasy drogowe
nieruchomość stanowiąca własność Skarbu Państwa została uprzednio
wydzierżawiona, wynajęta lub użyczona, decyzja o ustaleniu lokalizacji
drogi stanowi podstawę do wypowiedzenia przez Generalnego Dyrektora Dróg
Krajowych i Autostrad umowy dzierżawy, najmu lub użyczenia ze skutkiem
natychmiastowym. Za straty poniesione na skutek rozwiązania umowy
przysługuje odszkodowanie”. Tak sformułowany przepis nakazuje wypłatę
odszkodowania, nie precyzuje natomiast, jak powinno ono być oszacowane.
Wymaga się tu zapłaty odszkodowania z tytułu strat, ustawodawca nie
wymienia jednak o jakie straty tu chodzi: nakłady na cudzą nieruchomość,
utracone korzyści z tytułu wcześniejszego niż zakładany terminu zakończenia
umowy, inne ?.

Spadkobranie w toku

Zauważyć należy, iż ustawodawca nie poruszył w SpecUstawie kwestii
nieruchomości, dla których brak jest przeprowadzonego postępowania w
sprawie stwierdzenia nabycia spadku, co nie jest tożsame z nieruchomością o
nieuregulowanym stanie prawnym. Tym samym kwestia takich nieruchomości nie
jest uregulowana ani w SpecUstawie ani w ustawie o gospodarce
nieruchomościami.

Nieruchomości zabudowane

Przy nabywaniu nieruchomości zdarza się, że projektowana budowa lub
rozbudowa drogi dokonywana będzie na nieruchomości zabudowanej budynkiem
mieszkalnym. Oznacza to konieczność rozbiórki obiektu. Właścicielom takiej
nieruchomości składana jest oferta jej nabycia na rzecz Skarbu Państwa
według wartości rynkowej na podstawie wyceny rzeczoznawcy majątkowego. Mimo,
że oferowane odszkodowanie powinno być skalkulowane w taki sposób, aby
pozwoliło nabyć lub wybudować inny lokal mieszkalny, to jednak często w
opinii właściciela jest ono niewystarczające. W związku z tym, a także z
innych przyczyn właściciele nie chcą lub nie mogą znaleźć innego lokum. W
świetle obecnie obowiązujących uregulowań prawnych, w takiej sytuacji
inwestor jest zobowiązany do nabycia gotowego budynku lub jego
zbudowania – jako lokalu zamiennego. Podnosi to znacznie koszt nabywania
gruntów, a także przedłuża czas tego etapu przygotowania inwestycji.
W celu częściowego uniknięcia takiej sytuacji należałoby przeznaczyć część
zasobu Skarbu Państwa (zarządzanego przez starostów) na potrzeby GDDKiA i
stosownie do ilości nieruchomości zabudowanych na danym odcinku drogi
zarezerwować odpowiednią ilość lokali mieszkalnych i budynków.
W każdym jednak przypadku pozostaje wspomniana już kwestia zapewnienia
słusznego odszkodowania i niezbędnego czasu w celu umożliwienia
właścicielom samodzielnego przebudowania nabywanych siedlisk.

Płatności

Kolejną kwestią utrudniającą pozyskiwanie gruntów jest długi termin
płatności w przypadku zawierania umów cywilno-prawnych dotyczących
przeniesienia własności nieruchomości. Ten stan rzeczy powoduje często
sprzeciw potencjalnego zbywcy, który uważa, że w takiej umowie zawarta jest
rażąca dysproporcja uprawnień, tzn. wydanie nieruchomości w posiadanie
GDDKiA następuje z reguły z dniem podpisania umowy, zaś wypłata należności
dokonywana jest dopiero po upływie 30 dni. Mimo, iż istnieją przesłanki dla
tak długiego okresu (konieczność weryfikacji przez służby
finansowo-księgowe w Oddziale, a następnie Centrali GDDKiA oraz w Banku
Gospodarstwa Krajowego (dotyczy płatności dokonywanych z Krajowego Funduszu
Drogowego) to należy uznać, że niechęć właścicieli do sprzedaży z odroczoną
płatnością jest uzasadniona.

Odszkodowania za sąsiedztwo

Bardzo często podnoszony jest problem odszkodowań dla właścicieli
nieruchomości leżących w sąsiedztwie projektowanych dróg, bezpośrednio za
liniami rozgraniczającymi. Właściciele nieruchomości oczekują rekompensaty
za utrudnienie dojazdu, uciążliwe sąsiedztwo – hałas, skażenie środowiska,
drgania itp. Odsyłanie do analiz porealizacyjnych i ewentualnych obszarów
ograniczonego użytkowania nie przynosi spodziewanych efektów.
Jak z powyższego wynika zdecydowana większość problemów związanych z
nabywaniem nieruchomości dotyczy określenia słusznego odszkodowania
należnego właścicielom z tytułu pozbawienia ich własności części lub
całości nieruchomości przeznaczonej pod budowę drogi.
Kwestia ta nabiera coraz większego znaczenia, w miarę zwiększania zakresu
robót drogowych na terenach zabudowanych, w obrębie aglomeracji miejskich,
a ostatnio sytuację dodatkowo pogarsza rozregulowany rynek nieruchomości .

Nieruchomości zabudowane –problemy lokalowe

Jak wielokrotnie wcześniej wspomniano, przy dzisiejszych uregulowaniach
prawnych szczególnie trudne jest nabywanie nieruchomości zabudowanych.
Czynność ta niesie za sobą konieczność rozwiązania wielu problemów.
Zgodnie a art. 17 Spec Ustawy w przypadku, gdy decyzja o ustaleniu
lokalizacji dotyczy nieruchomości zabudowanej właściwy zarządca drogi
obowiązany jest, w terminie faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie,
do wskazania lokalu zamiennego. Pomijając brak definicji lokalu
zamiennego istotnym dla zarządcy drogi jest stworzenie możliwości
uniknięcia tego bardzo kłopotliwego i trudnego do spełnienia obowiązku
poprzez wypłacenie słusznego odszkodowania umożliwiającego właścicielowi
szybkie, samodzielne przeniesienie domu czy siedliska w inne miejsce.
Niestety obecne przepisy nie dają takiej możliwości.
Art. 18 Spec Ustawy mówi między innymi, że w odniesieniu do lokali
mieszkalnych (czytaj również wielopokoleniowych domów i siedlisk) ustalona
wartość odszkodowania nie może pogorszyć warunków mieszkaniowych
dotychczasowego właściciela. Jest to niewiele mówiące, bardzo ogólne
określenie. Zdecydowana większość właścicieli nieruchomości zabudowanych
deklaruje chęć samodzielnego przeniesienia domu czy siedliska po otrzymaniu
umożliwiającego mu tę czynność odszkodowania i zapewnieniu odpowiedniego
czasu – zwykle ok. 1,5 roku.
W takiej sytuacji należałoby mu więc wypłacić równowartość wybudowania
porównywalnych obiektów budowlanych – bez obniżania wartości odszkodowania
w związku ze stopniem zużycia wraz z należnym podatkiem od towarów i usług
(etapy płatności do uzgodnienia).
Na zwracaną w czasie rozmów uwagę, że dom jest stary np. 40- letni
właściciel odpowiada, że mógłby w nim mieszkać i następne 40 lat, a w nowym
miejscu starego domu nie wybuduje, jeżeli Inwestor potrafi to on się zgodzi
i przeprowadzi, po uzgodnieniu lokalizacji.
Dzisiejsze zasady określania wartości nieruchomości zajmowanych pod drogi
nie uwzględniają przedstawionej specyfiki zagadnienia i wymagają
nowelizacji.

Nieruchomości zamieszkałe bez właściciela

Niezmiernie trudnym problemem jest nabywanie nieruchomości zamieszkałych o
nieuregulowanym stanie prawnym. Najczęściej są one wywłaszczane, a
odszkodowania składane do depozytów sądowych. Właściciele nie otrzymują
odszkodowań i nie mają żadnych możliwości rozwiązania swoich problemów
mieszkaniowych. W tym przypadku Inwestor musi zapewnić lokale zamienne na
czas regulowania spraw spadkowych. Konieczne jest więc spowodowanie
skrócenia postępowań sądowych i administracyjnych dotyczących regulacji
stanów prawnych takich nieruchomości.
Należy też umożliwić spadkobiercom płacenie podatków spadkowych po
otrzymaniu odszkodowań, gdyż często nie są w stanie opłacić ich wcześniej.

Janusz Piechociński ,dyrektor ds. procesów inwestycyjnych ,ZDG TOR ,janusz@piechocinski.pl

Autor dziękuje pracownikom administracji drogowej i rzeczoznawcom majątkowym za nadesłane uwagi i postulaty.

[Martin]

Informacje te podchodzą do tematu inwestycji opisywanej w informacji: wieżowiec przy Młynarskiej w Piasecznie. Inwestycja ta w planach jest na terenie przeznaczonym pod rozbudowę drogi krajowej 79. Więcej o tym rozmawialiśmy w poście na forum: wieżowiec w Piasecznie.

Jak osoby odpowiedzialne za inwestycje i wykupowanie terenów pod budowę np: drogi krajowej zapatrują się na tą inwestycję? Czy jest to sposób na podbicie ceny tych działek, czy droga krajowa 79 zostanie rozbudowana z innej strony, biorąc pod uwagę inne działki?

[piechocinski]

Przekazałem sygnału gddkia czekam na odpowiedz

[Jankes]

Patrząc na stronę inwestora www.artinzki.pl to oni już rozpoczynają inwestycję na działkach, o których piszą że ma być pod drogę krajową 79. Może droga krajowa ma iść inną trasą, korzystając z innych działek?